🔍 2-3. 부동산 경매에 자주 나오는 허위 임차인 사례 & 구별법

 

 

부동산 경매에서 낙찰 후 명도를 진행하려는 순간, “임차인이 존재한다”는 사실을 알게 된다면 어떻게 될까요? 문제는, 이 임차인이 ‘허위 임차인’일 수 있다는 점입니다.

 

이번 글에서는 초보 경매 투자자들이 가장 많이 당하는 허위 임차인 사기 유형과 구별 방법을 실제 사례 중심으로 알려드리겠습니다.

 

📌 허위 임차인이란?

허위 임차인은 실제로 거주하지 않거나, 보증금을 돌려받을 수 없는 조건의 사람을 일부러 경매 물건에 입주자로 위장시켜 배당을 받거나 점유를 주장하는 사람을 말합니다.

• ⚠️ 명도 지연을 유도하여 금전 보상 요구
• ⚠️ 보증금을 배당받기 위해 임차인을 위장
• ⚠️ 낙찰자를 협상 대상으로 삼아 돈을 받아냄

 

🚨 자주 나오는 허위 임차인 유형 3가지

1️⃣ 가족/지인 명의로 위장 전입

소유자의 친척, 배우자, 자녀 등 가족 명의로 임대차 계약서를 작성한 뒤 전입신고 + 확정일자를 받아 마치 정당한 임차인처럼 위장하는 방식입니다.

2️⃣ 계약서만 있고 실제 거주 안 함

등기부등본상 확정일자와 전입기록이 있으나, 실제로 거주한 흔적(가재도구, 생활 흔적 등)이 없는 경우입니다.

3️⃣ 소액보증금 허위 임차인

채권액보다 낮은 보증금(예: 500만 원)으로 전입만 해두고 명도를 지연시키기 위해 존재하는 ‘가짜 세입자’입니다.

 

📄 주민등록초본 + 임대차계약서로 판별하는 법

허위 임차인을 판별하려면 다음 2가지 서류를 반드시 확보해야 합니다.

1️⃣ 주민등록초본

• 🔍 전입일자 확인
• 🔍 거주지 변경 이력 확인
• ✅ 낙찰일 기준으로 계속 거주했는지 체크

2️⃣ 임대차계약서

• 📝 계약서 상 임대인 = 소유자와 일치하는지 확인
• 💰 보증금 금액 비정상적이지 않은지 체크
• 📅 계약일자, 확정일자 유무 확인

 

🧠 유료 컨설팅 없이도 허위 임차인 구별 가능한 실전 방법

별도 컨설팅 없이도 다음과 같은 절차를 따르면 허위 임차인을 구별할 수 있습니다.

1. 1️⃣ 법원 경매정보에서 임차인 현황 확인서 열람
2. 2️⃣ 해당 임차인의 주민등록초본 발급 요청 (세입자 본인 동의 필요)
3. 3️⃣ 소유자와의 관계 파악 (가족, 지인 여부)
4. 4️⃣ 현장 조사: 실제 생활 흔적(신발, 가구, 전기 사용량) 확인
5. 5️⃣ 임대차계약서 원본 확인: 위조 여부 확인

📌 주의: 배당요구를 하지 않은 임차인이라도 대항력이 있는 경우 명도에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

 

📍 실전 사례: 허위 임차인으로 손해 본 사례

경기도 고양시 ○○빌라 낙찰 사례: - 전입된 임차인이 ‘소유자의 배우자’로 확인 - 임대차계약서에 보증금 1천만 원 기재 - 전입일자는 3개월 전, 확정일자 없음 ▶️ 실거주 흔적 없음 → 명도 협상 중 이사비 300만 원 요구

📉 낙찰자는 허위 임차인임을 인지하지 못하고 협상 비용을 지불함

 

✅ 정리: 허위 임차인 구별 체크리스트

• 📅 전입일자 = 낙찰일 이전 + 계속 거주 여부?
• 📜 계약서 = 실제 임대차 계약인가?
• 👥 임대인과 임차인의 관계는?
• 🏠 실제 거주 흔적이 있는가?
• 🧾 배당요구를 했는가?

 

🔚 결론

부동산 경매에서는 ‘서류상 임차인’이 전부가 아닙니다. 실제 거주 여부, 관계, 계약의 진정성을 판단해야 허위 임차인으로 인한 시간과 금전적 손실을 피할 수 있습니다.

📌 유료 컨설팅 없이도 조금만 조사하면 허위 여부를 충분히 판별할 수 있습니다.

다음 글에서는 권리 분석을 초보자도 쉽게 할 수 있는 핵심 포인트를 알려드릴게요! 😊