📜 2-1. 등기부등본에서 유치권, 가압류, 가등기 완벽하게 읽는 법

 

 

부동산 경매에서 가장 중요한 것이 권리 분석입니다. 그 중에서도 초보자들이 가장 헷갈려 하는 3가지, 유치권 · 가압류 · 가등기는 반드시 구별해서 해석할 수 있어야 합니다.

 

이번 글에서는 등기부등본을 실제로 보는 것처럼 각 권리의 뜻과 위험성을 쉽게 정리해드립니다.

 

📌 등기부등본 구성 먼저 이해하기

등기부등본은 표제부 - 갑구 - 을구로 구성됩니다. 이 중 갑구는 소유권 관련 사항, 을구는 채권자나 권리 관계가 기록되는 부분입니다.

구분	내용
표제부	주소, 면적, 구조 등 부동산 기본 정보
갑구	소유권 변경 내역, 가압류, 가등기 등
을구	근저당권, 전세권, 유치권 등 채권 관련 권리

 

🛠️ 유치권이란 무엇인가?

유치권은 점유자가 해당 부동산에 대해 비용을 청구할 권리가 있을 때, 채권을 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리입니다.

• 📌 예: 시공업자가 리모델링 공사를 했는데 공사비를 못 받은 경우
• 📌 유치권은 등기 없이도 인정될 수 있어 위험
• ⚠️ 등기부등본에는 보통 기재되지 않기 때문에 현장 점유 확인 필수

낙찰자 입장에서 유치권이 인정되면, 해당 금액을 지불해야 점유를 해제할 수 있습니다.

 

⚖️ 가압류란 무엇인가?

가압류는 채권자가 채무자의 재산을 미리 묶어두는 법적 절차입니다. 향후 소송에서 이기면 해당 재산으로 강제집행을 할 수 있도록 보전하는 조치입니다.

• 📌 보통 갑구에 기재됨
• 📌 낙찰자가 인수할 가능성은 낮음 (후순위이면 말소)
• 📌 그러나 말소기준등기보다 앞서는 경우 인수 가능성 존재

 

✅ 인수 여부 확인 방법

1. 말소기준등기를 찾는다 (보통 가장 먼저 설정된 근저당)
2. 가압류의 등기일자가 그보다 빠르면 위험
3. 빠르지 않다면 낙찰로 말소됨

📝 가등기란 무엇인가?

가등기는 향후 소유권 이전을 조건으로 임시로 하는 등기입니다. 예를 들어 계약금만 받고 소유권 이전은 나중에 하기로 했을 때 사용됩니다.

• 📌 갑구에 표시됨
• 📌 본등기를 하지 않으면 소유권 이전 불가
• ⚠️ 우선순위가 빠르면 소유권 분쟁 가능성 존재

가등기가 설정된 부동산은 소유권에 영향을 줄 수 있으므로 조심해야 합니다.

 

🔍 실전 등기부등본 사례 분석

[서울시 구로구 ○○아파트 104동 102호] - 2018년: 근저당 설정 (○○은행, 채권최고액 2억 원) - 2020년: 갑구에 가압류 (○○카드, 1천만 원) - 2021년: 을구에 유치권 주장 기재 없음 - 현재 상태: 전세 임차인 없음, 소유자 거주 중

📌 분석 결과:

• 📉 가압류는 근저당보다 늦게 설정되어 말소 가능성 높음
• 🧾 유치권 주장 없고 공실 가능성 → 명도 쉬움
• 💡 비교적 안전한 권리 관계로 판단 가능

 

✅ 정리: 인수 위험이 높은 권리 vs 말소되는 권리

권리	인수 위험	비고
근저당권	낙찰로 말소	대부분 말소기준등기로 사용됨
가압류	등기일자에 따라 다름	선순위이면 인수 위험
가등기	선순위이면 소유권 분쟁 가능	등기일자 중요
유치권	등기 안돼도 인정 가능	현장 점유 확인이 핵심

 

🔚 결론

부동산 경매에서 등기부등본을 정확히 해석하는 능력은 생존과 직결됩니다. 유치권은 현장에서, 가압류는 등기일자로, 가등기는 소유권 이전 가능성으로 반드시 체크해야 할 핵심 포인트입니다.

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