⚠️ 3-5. 권리분석 실패로 손해 본 실제 경매 사례 정리

부동산 경매에서 권리분석은 생존의 기본입니다.

등기부등본을 제대로 해석하지 못하거나, 소액의 가압류나 유치권을 가볍게 넘겼다가는 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

 

이번 글에서는 실제로 권리분석 실패로 낙찰 후 손해를 본 3가지 사례(가압류, 유치권, 대항력 미확인)를 지역 및 물건 유형별로 분석해 드릴게요.

 

📌 사례 1 – 유치권 인수로 인한 강제 보수비 발생

• 📍 위치: 경기도 시흥시 정왕동
• 🏢 물건: 상가 건물 지하 1층
• 💰 낙찰가: 1억 1,200만 원
• 📋 이슈: 건물 리모델링 후 유치권 행사 (공사업체)
• 🧾 등기부등본: 유치권 기재 없음 (무등기 유치권)

현장 점검을 하지 않고 낙찰을 받았고, 점유 중인 업체가 1,200만 원 상당의 공사비를 유치권으로 주장하며 명도 불응 → 강제집행 → 보상금 협상으로 진행됨.

 

실제 손해: 보상금 600만 원 + 강제집행비 180만 원 + 공실 2개월 = 약 1,000만 원 손해

 

📌 사례 2 – 가압류 인수로 매도 차질 발생

• 📍 위치: 서울 은평구 응암동 다세대
• 🏘️ 물건: 3층 빌라
• 📄 문제: 등기부 ‘갑구’ 가압류 등기 존재
• 📅 등기일: 2022.03.01
• 🔑 말소기준등기: 2022.04.20 (근저당권)
• 🧾 결론: 가압류가 선순위 → 낙찰자 인수 대상

가압류 금액은 800만 원으로 비교적 적었지만, 매도 시 매수인이 대출 심사에서 가압류 지적 → 등기 말소를 위해 채권자와 협상 필요

비용 및 손해: 협상금 400만 원 + 매도 지연 2개월 (공실 손해 240만 원)

➡️ 등기 순서만 체크했다면 피할 수 있었던 실수

 

📌 사례 3 – 임차인 대항력 누락 → 명도 실패

• 📍 위치: 부산 해운대구 반여동
• 🏡 물건: 아파트 19평형
• 💬 임차인: 전입일 2021.01.15 / 확정일자 있음
• 🧾 근저당권(말소기준등기): 2021.02.10

임차인의 전입이 근저당권보다 빠른 시점이었고, 임차인은 배당요구를 하지 않음

→ 결과적으로 대항력 + 우선변제권을 유지한 상태 → 보증금 2,000만 원 낙찰자가 인수

실질 손해: 보증금 인수 2,000만 원 → 예상 수익률 17%에서 3%로 하락

 

🧠 실전 교훈 정리

✅ 유치권 대비

• 등기부에 없어도 ‘현장 점유’ 확인 필수
• 시공사 출입 흔적 + 우편물 + 공사 중단 여부 확인

✅ 가압류 체크

• 갑구에 있는 가압류 등기는 ‘말소기준등기 이전 여부’가 핵심
• 선순위이면 낙찰자 인수 대상

✅ 임차인 권리 분석

• 전입일 + 확정일자 + 배당요구 여부 종합 확인
• 현장 방문 + 전입세대 열람 병행

 

💡 권리분석 체크리스트

• 📄 등기부등본: 말소기준등기, 가압류, 가등기 확인
• 📋 매각물건명세서: 임차인 배당요구 여부 확인
• 🧾 현황조사서: 점유자 현황 체크
• 🏘️ 전입세대열람: 실제 전입일자 확인

 

🔚 결론

이번 글을 통해 보듯이, 권리분석의 실수는 수백만 원~수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

 

‘서류만 보고 입찰했다’는 말은 경매 투자자에게는 가장 위험한 말이기도 하죠.

입찰 전 반드시 서류 + 현장 + 대조 분석을 병행해 리스크를 줄이고 수익률을 지키는 전략을 세워야 합니다.

 

다음 글에서는 실전 경매에서 유리한 지역 찾는 방법을 소개할게요 😊