🏠 3-11. 경매 전입신고 & 확정일자, 언제까지 인수 대상일까?

부동산 경매에서 가장 민감한 이슈 중 하나는 바로 “임차인의 권리를 낙찰자가 인수해야 하느냐”입니다.

특히 자주 질문받는 내용 중 하나가 바로 이것이죠:

"매각물건명세서가 작성된 이후에 전입신고나 확정일자를 받은 임차인은 낙찰자가 인수해야 하나요?"

 

결론부터 말씀드리자면, 그렇지 않습니다.

매각물건명세서 기준일 이후 발생한 권리는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

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📌 핵심 개념 정리

• 전입신고: 임차인이 실제로 해당 주택에 전입했음을 증명하는 행위
• 확정일자: 임대차 계약서에 법원이 날짜를 찍어주는 절차 (우선변제권 인정 기준)
• 매각물건명세서 작성일: 법원이 해당 경매 물건에 대한 상태를 정리하여 공개한 날

→ 이 3가지가 맞물릴 때, 낙찰자가 인수하는 권리인지 여부가 결정됩니다.

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📊 인수 여부를 가르는 기준 – “매각물건명세서 기준일”

부동산 경매 실무에서는 “매각물건명세서 기준일 이전에 발생한 권리만” 낙찰자에게 인수됩니다.

즉, 전입신고와 확정일자를 아무리 받았다고 해도, 그 시점이 명세서 작성일 이후라면 낙찰자와는 아무 관련이 없습니다.

💡 관련 법령 요약

• 부동산경매 처리지침 (대법원) - “매수인은 매각물건명세서 기재 내용을 신뢰하고 매수하므로, 이후 권리는 인수하지 않음.”

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🧾 실전 사례 ① – 명세서 이후 전입한 임차인

• 📍 사건: 서울 강서구 ○○빌라 경매
• 📄 매각물건명세서 작성일: 2025년 3월 1일
• 👤 임차인 A씨 전입일: 2025년 3월 18일
• 📑 확정일자: 2025년 3월 22일

🔍 결과: 명세서 기준일 이후 전입 → 대항력/우선변제권 모두 없음 → 낙찰자는 인수 의무 없음. → 명도 협상 가능 or 강제집행 가능

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🧾 실전 사례 ② – 명세서에 전입자 없는 공실

• 📄 전입세대열람서: 전입자 없음
• 📌 현황조사서: 공실 상태

→ 이 경우, 낙찰 이후 누군가 불법 전입을 해도 낙찰자 인수 대상 아님

 

⚠️ 단, 주의!

• 🏠 실거주 확인은 꼭 필요함 (무단 점유 가능성)
• 📷 현장 방문 + 사진 기록 남기기 추천

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🔍 헷갈리기 쉬운 포인트 정리

전입 & 확정일자 시점	낙찰자 인수 여부
📅 명세서 작성일 이전	✅ 인수 대상 (대항력/우선변제권 존재)
📅 명세서 작성일 이후	❌ 인수 대상 아님
📄 명세서 + 전입세대열람서 모두 공실	❌ 안심 물건 (무단 점유만 확인하면 됨)

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✅ 낙찰 전 체크리스트

• 🧾 매각물건명세서 작성일 확인
• 📄 전입세대열람서에 전입자 존재 여부 확인
• 📋 확정일자 유무 + 임대차계약서 원본 확인
• 📍 현장 방문: 실제 점유자 확인 + 생활 흔적 체크

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🔚 결론

 

부동산 경매에서 임차인의 권리를 낙찰자가 인수해야 하느냐는 전입신고와 확정일자만으로 판단할 수 없습니다.

가장 중요한 건 매각물건명세서 기준일입니다. 해당 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰자에게 인수되지 않으므로 걱정할 필요가 없습니다.

 

명세서 날짜 + 전입세대열람서 + 현장조사, 이 3가지만 정확히 체크하면 초보자도 안전한 권리분석이 가능합니다.