📊 3-16. 명도 방식에 따라 수익률이 이렇게 달라진다고?!

 

경매 투자의 성공 여부는 단순히 “싸게 사는 것”이 아니라, “명도 후 최종 수익을 얼마나 남길 수 있느냐”에 달려 있습니다.

특히 명도 단계에서 발생하는 이사비, 강제집행비, 법무사 수수료 등은 수익률을 5~10% 가까이 좌우할 수도 있어요.

 

이번 글에서는 자진 명도 / 협상 명도 / 강제집행 각 방식에 따른 수익률 변화 시뮬레이션을 실제 사례로 분석해 드릴게요.

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📌 기본 사례 조건 설정

• 📍 지역: 인천 남동구 아파트 (20평형)
• 💰 낙찰가: 1억 9,000만 원
• 🏷️ 매도금액: 2억 4,000만 원 (6개월 뒤 매도)
• 💸 취득세 + 기타비용: 400만 원
• 🔧 수리비: 300만 원

💡 단, 명도 방식에 따라 들어가는 비용만 달라집니다. 이 차이에 따른 최종 수익 / 수익률 변화를 계산해볼게요.

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🧮 수익률 계산 공식

순수익 = 매도금액 – (낙찰가 + 취득세 + 수리비 + 명도비용)
수익률 = 순수익 ÷ 실투자금 × 100

✔️ 실투자금 = 낙찰가 + 취득세 + 수리비 + 명도비용

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📊 시나리오 1: 자진 명도 성공

• 이사비: 100만 원 (현금 협상)
• 내용증명 등 서류: 5만 원

명도 비용 합계: 105만 원

항목	금액
실투자금	1억 9,000만 + 400만 + 300만 + 105만 = 2억 805만 원
매도금액	2억 4,000만 원
순수익	3,195만 원
수익률	약 15.3%

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📊 시나리오 2: 협상 명도 (이사 + 차량 지원)

• 이사비: 150만 원
• 이사 차량 대여: 50만 원
• 내용증명 발송: 5만 원

명도 비용 합계: 205만 원

항목	금액
실투자금	1억 9,000만 + 400만 + 300만 + 205만 = 2억 905만 원
순수익	3,095만 원
수익률	약 14.8%

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📊 시나리오 3: 강제집행 진행

• 집행관 수수료: 80만 원
• 집행보조인 3명: 90만 원
• 보관 창고료: 50만 원
• 법무사 대행료: 120만 원
• 내용증명 등: 5만 원

명도 비용 합계: 345만 원

항목	금액
실투자금	1억 9,000만 + 400만 + 300만 + 345만 = 2억 45만 원
순수익	2,955만 원
수익률	약 13.4%

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📈 수익률 변화 시각화 요약

명도 방식	명도 비용	최종 수익률
자진 명도	105만 원	15.3%
협상 명도	205만 원	14.8%
강제 명도	345만 원	13.4%

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✅ 결론: 명도 전략은 수익률 전략이다

수익률 차이가 최대 2% 이상 발생할 수 있다는 것은, 전체 투자금 기준으로 수백만 원의 차이입니다.

 

그만큼 명도를 얼마나 수월하게 하느냐는 경매 투자에서 수익과 직결되는 핵심 변수예요.

 

💡 자진 명도를 유도할 수 있는 협상력과 현장 대응 능력이 수익률을 지켜주는 무기입니다.

 

다음 글에서는 👉 명도 협상 시 쓰는 실전 멘트 & 대응 스크립트를 정리해드릴게요 😊