📉 4-5. 캠코 공매 유찰 물건을 공략하는 타이밍 전략

 

공매는 한 번에 낙찰받는 것도 좋지만, 유찰된 물건을 기다렸다 입찰하는 전략이 훨씬 더 유리할 수 있습니다.

특히 3회 이상 유찰된 공매 물건은

입찰 경쟁률이 낮고, 감정가 대비 낙찰가율도 현저히 낮아지는 경우가 많습니다.

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✅ 공매 유찰 기준은?

 

경매나 공매 물건은 입찰자가 없거나 유찰될 경우 다음 회차로 넘어갑니다.

• 감정가 기준 입찰 → 유찰 → 감정가 인하
• 보통 1회 유찰 → 10~20% 가격 하락
• 3회 이상 유찰 → 감정가 대비 50~60%대 매물 등장

💡 캠코 공매에서는 유찰 횟수가 많을수록
감정가 대비 낙찰가율이 낮아지고, 실수요 경쟁도 줄어듭니다.

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📊 실전 통계: 낙찰가율 vs 유찰 횟수

유찰 횟수	평균 낙찰가율	입찰 경쟁률
0회	94~100%	높음 (5~10명 이상)
1회	85~90%	중간 (3~5명)
2회	70~80%	낮음 (1~2명)
3회 이상	60~70%	매우 낮음 (단독 입찰도 많음)

 

즉, 3회 이상 유찰된 물건은 60% 이하의 입찰가율로 낙찰될 확률이 높습니다.

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🧭 공매 유찰 물건, 이렇게 공략하세요!

 

✔️ 1. 온비드 알림설정에서 ‘유찰횟수 2회 이상’ 필터 활용

• 온비드 > 고급검색 > 유찰 횟수 필터 선택
• 2회 이상 유찰된 물건만 이메일/문자로 받기

 

✔️ 2. 감정가 대비 입찰가 설정 공식

📌 공식: 입찰가 = 감정가 × 65~70% - 명도/수리/세금 비용

유찰이 반복될수록 감정가도 하향 조정되기 때문에, 입찰가는 보수적으로 설정해야 수익이 남습니다.

 

✔️ 3. 실사용 목적보다 ‘전세 놓을 수 있는 물건’ 위주 공략

• 유찰된 물건 중 일부는 시세보다 너무 낮아 전세가로 되팔아도 수익 가능
• 공실 → 인테리어 후 월세 전환도 유효

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📍 실전 사례

물건	감정가	낙찰가	유찰 횟수	입찰자 수
경기 안산 오피스텔	85,000,000	54,000,000	3회	1명 (단독 낙찰)
인천 부평 다세대주택	122,000,000	76,000,000	2회	2명

 

위 사례처럼 유찰 물건은 적은 경쟁자 수로 감정가 대비 최대 30~40% 낮게 낙찰 가능합니다.

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❗ 유의사항 – 이런 물건은 유찰돼도 피하세요

❌ 3회 유찰됐다고 무조건 좋은 건 아닙니다!

⚠️ 유찰되도 피해야 할 물건 유형:
- 점유자 불명 / 유치권 의심
- 무허가 건물 / 지분공매 - 권리관계 복잡 (가등기, 가압류 중첩)

💡 “왜 유찰됐는가?”를 분석하는 게 더 중요합니다.

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✅ 결론: 공매 입찰 타이밍은 전략적으로 기다려라!

 

공매에서는 감정가가 곧 시세가 아닙니다.

따라서 유찰된 물건을 기다렸다가 ‘최적의 타이밍’에 입찰하는 게 수익률을 극대화하는 전략입니다.

 

특히 3회 이상 유찰 물건은

단독 입찰이 가능해 위험물건만 걸러낼 수 있다면 최고의 기회가 됩니다.

 

 

👉 다음 글에서는 실제로 2회 유찰된 공매 물건을 60% 이하로 낙찰받은 실전 사례를 소개할게요!