📜 1-5. 부동산 등기부등본 & 권리 분석 방법

 

부동산 경매에서 중요한 것은 **권리 분석**입니다.

등기부등본을 확인하는 방법과 위험한 권리 관계를 분석하는 방법을 단계별로 설명합니다.

 

📌 등기부등본이란?

등기부등본은 해당 부동산의 **소유권, 근저당권, 압류, 가압류 등의 법적 상태**를 확인할 수 있는 문서입니다.

항목	설명
표제부	부동산의 주소, 면적, 용도 등 기본 정보
갑구	소유권 변동 내역 (이전 소유자, 현재 소유자 등)
을구	근저당권, 저당권, 가등기 등 채권자의 권리 사항

등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 열람할 수 있습니다.

 

📍 1단계: 등기부등본 열람 방법

등기부등본을 확인하려면 **대법원 인터넷 등기소**에서 검색해야 합니다.

✅ 등기부등본 열람 절차

1. 📌 대법원 인터넷 등기소 접속
2. 📌 부동산 주소 입력 후 조회
3. 📌 열람 또는 발급 선택 후 결제 (1건당 700원~1,000원)

 

📍 2단계: 권리 분석의 핵심 요소

부동산의 권리 관계를 확인하려면 **갑구 & 을구를 중점적으로 분석**해야 합니다.

🏠 등기부등본에서 주의해야 할 사항

• 🔹 **근저당권**: 대출을 위해 설정된 담보 (경매에서 중요)
• 🔹 **가압류**: 채권자가 법적 조치를 위해 설정한 임시 압류
• 🔹 **유치권**: 점유자가 공사비 등을 이유로 점유 중

 

📍 3단계: 실전 권리 분석 사례

아래 예시를 통해 실제 등기부등본 권리 관계를 분석해 보겠습니다.

주소: 서울시 강남구 ○○아파트 101동 102호 - 소유자: 홍길동 (2020년 취득) - 갑구: 2023년 ○○은행 가압류 (5,000만 원) - 을구: 2021년 ○○은행 근저당권 (2억 원)

💡 분석 결과

• 📌 근저당 2억 원 → 낙찰자가 갚아야 할 수도 있음
• 📌 가압류 5천만 원 → 추가 비용 발생 가능

➡️ 이 물건은 추가 비용이 발생할 가능성이 높아 신중한 분석 필요!

 

📍 4단계: 안전한 물건 고르는 법

초보자는 다음과 같은 조건을 갖춘 경매 물건을 선택하는 것이 좋습니다.

✅ 안전한 경매 물건의 특징

• 🏡 **근저당권이 깨끗한 물건**
• 🚫 **가압류 & 유치권 없는 물건**
• 📜 **등기부등본이 간단한 물건**

 

🔍 결론

부동산 경매에서는 **등기부등본 분석이 필수**입니다. **갑구 & 을구의 내용을 철저히 확인하고, 위험 요소가 없는 안전한 물건을 선택해야 합니다.**

다음 글에서는 **부동산 경매 입찰가 결정 방법**을 다룰 예정이니 기대해주세요! 🚀