🚪 4-8. 공매의 최고 메리트: 명도 걱정이 없다?!

 

경매를 처음 접하는 사람이라면 ‘낙찰만 받으면 끝’이라고 생각할 수 있습니다.

하지만 경매에서 가장 골치 아픈 과정은 ‘명도’입니다.

그런데 공매에서는 명도 부담이 매우 낮은 경우가 많다는 사실, 알고 계셨나요?

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✅ 공매는 왜 명도 부담이 적을까?

공매는 일반적으로 아래 3가지 유형의 자산을 다룹니다:

• ① 국세청, 캠코 등 공공기관이 압류한 체납 자산
• ② 금융기관이 회수한 담보 자산
• ③ 민간 법인 또는 지자체가 처분하는 공실 자산

📌 이런 자산은 **이미 비워진 상태이거나, 행정적으로 점유 해제된 상태**인 경우가 많습니다.
☑️ “현황조사서”에서 ‘공실’로 기재되어 있으면, **인도명령 없이 점유 가능**한 경우도 많습니다.

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🛏️ 공매에서 점유자가 없는 물건 유형

공매 물건 유형	점유 상태	명도 필요 여부
국유재산 매각	공실	❌ 없음
금융기관 담보 공매	퇴거 후 매각	❌ 없음
세무서 압류 재산	거주자 없음	❌ 없음 (현장조사 필수)
민간공매 (법인)	직원 퇴사 후 공실	❌ 없음

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📌 실전 사례: 인도명령 없이 점유 성공

🔹 사례 1: 대전 유성구 원룸 공매

• 캠코 공매 물건 / 감정가 6,800만원
• 2회 유찰 후 낙찰 → 4,800만원 낙찰
• 공실 상태 확인 → 잔금 납부 직후 출입
• 인도명령 없이 점유 및 수리 후 월세 전환

🔹 사례 2: 세무서 공매 – 점유자 미확인

• 서울 은평구 다세대주택
• 국세청 압류 공매 / 체납자 소재 불명
• 현황조사서에 “점유자 없음”
• 등기 완료 후 바로 리모델링 시작

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⚠️ 명도가 필요한 예외 상황은?

모든 공매가 명도 걱정 없는 건 아닙니다.

아래의 경우엔 여전히 ‘강제 명도’가 필요할 수 있어요.

❗ 공매 명도 리스크 있는 유형:

• 현황조사에 “거주자 있음”으로 표시
• 현장 방문 시 생활 흔적 발견
• 법인명의로 등기되어 있으나 실제 점유자 상이
• 전입세대 열람 내역이 존재

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✅ 공매 명도 리스크 줄이는 팁

• 1️⃣ 온비드에서 현황조사서, 전입세대 열람, 사진 반드시 확인
• 2️⃣ 현장 방문으로 점유 흔적 유무 직접 확인
• 3️⃣ 인근 부동산 통해 “최근 퇴거 여부” 문의
• 4️⃣ 가능한 “공실 표시된 물건”만 입찰

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📌 결론: 공매는 명도 스트레스가 확실히 적다!

부동산 투자 초보자에게 공매는 ‘명도의 벽’을 낮춰주는 기회가 될 수 있습니다.

 

특히 공실 상태인 공매 물건은 잔금 납부 후 즉시 점유 가능하고,

인도명령이나 소송 없이 바로 리모델링 또는 임대 전환이 가능해요.

 

물론 모든 공매가 그렇지는 않지만,

온비드 자료 + 현장조사만 잘하면 ‘명도 걱정 없는 투자가 가능’합니다!

 

 

👉 다음 글에서는 공매 낙찰 후 **취득세, 세금 신고 절차와 시기**에 대해 알려드릴게요.

 

 

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