재테크 야구팀

오피스텔은 권리관계가 단순하고 비교적 저렴한 가격으로 초보자들이 경매에 입문하기 좋은 물건 유형으로 자주 언급됩니다.하지만, 전입이 불가능한 상업용 오피스텔이나 관리비 폭탄, 수익률 불균형 등의 치명적인 리스크도 함께 존재합니다.이번 글에서는 오피스텔 경매의 장단점과 주의할 점, 그리고 초보자들이 공략하기 좋은 유리한 조건의 오피스텔을 정리해드립니다. ✅ 오피스텔 경매의 주요 장점🧾 권리관계가 단순: 대부분 근저당권 1~2건이며 복잡한 가등기나 유치권 드물다.💰 소액 투자 가능: 수도권 기준 5천만 원~1억 내외의 낙찰 물건 다수 존재.🔁 임대 수익 창출 가능: 1인 가구 증가로 원룸 오피스텔 수요 꾸준함.⏳ 진행 속도가 빠름: 명도 부담이 적거나, 공실 상태인 경우 많음. ⚠️ 오피스텔 경매의 단..

2025년에도 부동산 경매는 금리, 공급, 매물 수 변화에 따라 기회가 달라집니다. 특히 서울과 수도권은 낙찰가율 변화와 공급 물량 증가로 투자자에게 유망한 시장이 될 가능성이 큽니다. 이번 글에서는 2025년을 기준으로 서울/수도권에서 경매로 진입하기 유리한 지역 5곳을 선정하고, 각 지역의 특성과 입찰 전략까지 분석해드립니다. 📌 선정 기준📉 금리: 실수요 위축 → 투자자 진입 가능성 ↑🏗️ 신규 공급량: 분양 연기·공급 누적 → 경매 물량 증가🏘️ 경매 매물 수: 최근 12개월 기준 매물 증가 지역📉 낙찰가율 하락폭: 2024 대비 10% 이상 하락한 지역 🔥 유망지역 TOP 51️⃣ 서울 강북구💡 특징: 역세권 구축 빌라 중심 경매 매물 증가💰 가격대: 1억~2.5억 사이 다세대 다..

부동산 경매에서 권리분석은 생존의 기본입니다. 등기부등본을 제대로 해석하지 못하거나, 소액의 가압류나 유치권을 가볍게 넘겼다가는 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 실제로 권리분석 실패로 낙찰 후 손해를 본 3가지 사례(가압류, 유치권, 대항력 미확인)를 지역 및 물건 유형별로 분석해 드릴게요. 📌 사례 1 – 유치권 인수로 인한 강제 보수비 발생📍 위치: 경기도 시흥시 정왕동🏢 물건: 상가 건물 지하 1층💰 낙찰가: 1억 1,200만 원📋 이슈: 건물 리모델링 후 유치권 행사 (공사업체)🧾 등기부등본: 유치권 기재 없음 (무등기 유치권)현장 점검을 하지 않고 낙찰을 받았고, 점유 중인 업체가 1,200만 원 상당의 공사비를 유치권으로 주장하며 명도 불응 → 강제집행 → 보상금 협상..

경매에서 임차인이 있는 물건은 높은 수익률의 기회일 수도 있지만, 잘못 접근하면 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크로 이어질 수 있습니다.이번 글에서는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 있는 물건을 낙찰해 실제로 보증금을 인수한 사례를 바탕으로, 그 이유와 결과, 그리고 피하는 전략까지 정리해드립니다. 📍 사례 개요📍 지역: 인천 부평구 삼산동 빌라🏠 물건: 2층 단독주택, 18평📋 감정가: 1억 1,000만 원💸 낙찰가: 9,500만 원👤 임차인: 김○○ (전입일 2022.04.10 / 확정일자 있음)💰 보증금: 3,000만 원🔒 대항력 + 우선변제권 보유📉 낙찰 후, 낙찰자가 보증금 전액 인수 🔍 임차인의 대항력 & 우선변제권이란?🏠 대항력: 전입 + 실제 거주 시, 제3자에..

부동산 경매에서 ‘유찰’은 기회입니다. 특히 2회 유찰된 물건은 시세보다 30~40% 저렴하게 낙찰받을 수 있는 절호의 타이밍이기도 하죠.이번 글에서는 2회 유찰된 경매 물건을 전략적으로 공략해 싸게 낙찰받은 실제 사례를 바탕으로, 가격 하락폭, 입찰 전략, 리스크 관리 방법까지 상세히 안내해드립니다. 📌 유찰에 따른 최저가 하락 구조경매에서는 유찰될 때마다 입찰 최저가가 자동으로 하락합니다. (서울 기준)회차낙찰 기준 가격감정가 대비1회차감정가 × 100%100%2회차감정가 × 80%▼ 20%3회차감정가 × 64%▼ 36%📌 즉, 2회 유찰된 물건은 *감정가의 약 64%까지 낙찰 가능*해집니다. 이 시점을 잘 공략하면 *위험은 줄이고 수익은 극대화*할 수 있습니다. 🧠 왜 2회 유찰이 기회인가??..

부동산 경매의 최후 난관은 ‘명도’입니다.  대부분의 명도는 협상으로 해결되지만, 때로는 점유자의 거부로 인해 법적 강제집행까지 이어지기도 하죠.이번 글에서는 실제 강제집행까지 간 사례를 통해 명도 절차, 비용, 시간표, 최종 수익 분석까지 현실적으로 보여드릴게요. 📍 사례 개요🏢 물건 유형: 서울 강서구 25평 아파트📊 감정가: 4억 2천만 원📉 낙찰가: 3억 8,500만 원👤 점유자: 전 소유자 (대항력 없음)🛑 협상 실패 → 강제집행 진행 📆 명도 절차 시간표단계내용기간낙찰법원 낙찰 확정2024.03.02잔금 납부경락잔금대출 활용2024.04.10협상 시도전화 및 방문 설득2024.04.15~05.05인도명령 신청법원에 명도 소송 접수2024.05.08집행문 발급법원 인용 결정2024...

“경매는 돈 많은 사람만 하는 거 아니야?” 많은 분들이 이렇게 생각하지만, 실제로는 *1천만 원 이하의 실투자금으로도 충분히 시작 가능*합니다.오늘은 실제 사례를 바탕으로 소액으로 낙찰받고, 명도 문제를 해결하고, 임대 수익까지 창출한 풀코스 소액 경매 성공 사례를 소개합니다. 📍 사례 개요: 인천 주안동 오피스텔🏢 물건 종류: 오피스텔 (단독형 원룸)📍 위치: 인천 미추홀구 주안동📊 감정가: 38,000,000원📉 유찰 횟수: 2회 → 최저가 26,600,000원🎯 낙찰가: 27,100,000원🏦 대출: 18,000,000원 (경락잔금대출)💰 실투자금: 약 9,800,000원 🔍 1단계 – 물건 선정 전략초보자였던 투자자는 ‘명도 부담이 없는 공실 상태의 소형 오피스텔’을 기준으로 물..

경매는 싸게 사는 것보다 얼마를 벌 수 있느냐가 중요합니다. 하지만 많은 초보 투자자들이 낙찰가만 보고 수익률을 계산하는 실수를 합니다.이번 글에서는 입찰가 외에 수리비, 명도비, 세금까지 포함한 실투자금 기준 수익률 계산법과 📊 단기 매도 vs 장기 임대 수익률 비교 방법까지 실제 사례로 설명해드릴게요. 📌 실투자금이란 무엇인가?실투자금은 부동산 경매 낙찰 후 실제로 투자자가 지출한 모든 비용을 합한 금액입니다. 단순한 낙찰가가 아닙니다. ✅ 실투자금 계산 공식실투자금 = 입찰가 + 취득세 + 중개수수료 + 수리비 + 명도비 + 기타비용 - 대출금(이자)🏠 입찰가: 낙찰가 기준💸 취득세: 주택 수 및 금액에 따라 1~12%🧾 수리비: 내부 인테리어, 전기/배관 등📦 명도비: 점유자 퇴거 협상..